TIS机构是受保险公司委托，根据被保险住宅工程的保险条款约定，对被保险住宅工程的质量潜在缺陷风险实施辨识、分析、评估、报告，提出处理建议，并最终对保险公司承担风险管理合同责任的机构。与传统监理业务相比，TIS机构的委托主体、工作职责、风险评判依据、参与阶段和参与方式各有不同。

1.

委托主体不同

TIS机构是受保险公司委托的独立第三方，直接对保险公司负责，辅助质量监督机构，辨识控制工程项目的潜在质量缺陷，记录参建单位的失职情况。TIS机构不能直接或间接参与被保险项目的施工、设计、监理、咨询或者材料供应等服务。

根据2020年12月30日印发的《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法实施细则》，TIS机构应符合下列条件之一：

（1）具有大型建筑工程管理经验，拥有房屋建筑工程监理专业乙级或以上资质；

（2）具有3年以上受保险公司或房地产开发商委托开展国内外建设工程质量风险管理经验，并按专业要求配备相应工程师的工程管理机构；

（3）其他符合条件的工程管理咨询机构。

2.

工作职责不同

TIS机构工作的直接目的是通过技术服务，减少保险公司未来的赔付金额，降低因工程潜在质量缺陷产生的赔付概率。TIS服务的核心目的是提高工程质量，提高百姓生活品质，减少群体维权事件。

TIS机构负责协助保险公司，遵循保险“保、防、救、赔”的管理原则。承担保险合同保险范围内的工程质量安全检查责任，在原则上不影响工程项目进度前提下，进行质量安全风险的评估与控制，并对已发现质量缺陷的整改情况进行记录及跟进整改，通过专业的技术服务，协助保险公司将项目的风险降低至保险公司可接受的水平。

通过IDI保险信息平台，与质量监督机构实现信息的双向交互，协助质量监督机构对工程项目的监督工作。

3.

风险评判依据不同

TIS机构直接向保险公司负责，减少未来质量缺陷导致的保险理赔费用。TIS机构非五方责任主体单位，TIS服务的委托为基于保险服务合同等商业化行为，为避免项目现场工作与驻场监理和其他参建管理单位的管理工作的界面重叠，TIS服务在检查建设工程依法合规的基础上，应更多会关注导致多赔付、多投诉的质量问题，如防水渗漏、起鼓开裂、门窗变形等实用性的，与未来项目使用过程中使用性能相关的问题。相比较而言，五方责任主体制度解决的事是建设工程“有没有”的问题，而IDI保险与TIS服务解决的是建设工程“好不好”的问题。

（1）TIS机构的风险管理依据包括：国家相关的法律法规

（2）《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险质量风险管理服务规程》

《广州市简易低风险建设工程质量安全保险及服务规程》

（3）IDI保险合同及保险条款

（4）TIS服务合同

（5）建设单位提供的技术要求、各项方案等

4.

参与阶段与方式不同

TIS服务参与工程项目的勘察、设计、施工、使用、维护几乎全生命周期的各个阶段。在工程项目的勘察设计阶段，TIS机构对项目周边人文与自然环境、工程设计施工图纸等风险点进行风险辨识，出具风险评估报告，对未来施工和项目使用阶段可能出现的理赔风险进行预判、推动设计优化，并对未来施工阶段的现场风险巡查管控重点做出指导性的判断。在施工阶段，TIS机构进行定期的风险巡查服务，辨识出施工阶段暴露出来的潜在质量缺陷并形成报告，对前次巡查所发现问题的整改情况进行记录。在保险的责任等待期（工程的质保期）内，TIS机构定期巡查，记录在此期间已出现的质量问题并做好记录，并督促已出现的缺陷的责任方进行整改，配合保险公司理清责任界面。

TIS服务根据各阶段现场的实际情况、参建各方的行为等，对项目的风险进行动态预判，管理目的是促进项目整体的质量提升。TIS机构在服务过程中，凭借专业知识和现场丰富经验，由勘察设计阶段开始介入，从源头开始管控，对工程资料进行分析，预判可能存在的风险并提出建议，并在过程中开展巡查提高施工质量，减少未来发生问题的概率，在过程中须做好详细记录（文字、照片甚至录像）。具体的TIS手段内容包括：

（1）资料检查：评估管理风险、合规性。

（2）实地勘查：评估实际施工质量，侧面印证管理风险。

（3）功能性试验：如混凝土回弹试验、蓄水试验、淋水试验等，以数据说话，加强客观性。

（4）其他多种方法：视实际情况开展工厂审厂、同步送检、其他新科技手段等。

（5）信息管理平台：实现信息共享，与建设单位、质监站、保险公司、TIS机构多方联动。

TIS是经政府监管部门严格认可并授权的独立第三方专业技术机构。其核心职责是运用专业知识，在工程建设的设计审查和施工关键节点，对结构安全性与关键质量进行独立、客观的技术检查和风险评估，目标是提前识别、预防潜在的重大质量缺陷和安全隐患。

设计阶段深度审查

 严格审核施工图（尤其结构部分）、计算书，确保符合强制性规范，识别设计缺陷。

施工过程关键监控

TIS的监控从流程上包括日常汇报、定期总结、深度交流，从实际操作上包括对于工程的材料、工艺、施工图纸以及各类实地检测。

材料：验证钢筋、混凝土等关键材料质量证明及现场一致性。

工艺：监督地基、主体结构等关键部位施工是否符合设计及规范（如钢筋绑扎、混凝土浇筑养护）。

施工图纸：检查现场施工是否严格按图进行，杜绝擅自变更结构。

实地检测：运用专业仪器（如回弹仪、钢筋扫描仪）进行混凝土强度、钢筋位置及保护层厚度等现场实体检测。

风险告知与整改推动

基于检查结果，独立出具技术报告，清晰指出问题、风险、违反的规范条款，并提出具体整改建议。此报告是后续监管和整改的重要依据，可作为风险管理甚至行政处罚的参考依据之一。

1.

与政府监管部门的协作

监管延伸：TIS是政府质量安全监管体系的重要技术支撑和延伸。监管部门依据法规（如对特定类型或规模工程）强制要求引入TIS进行独立监督。

信息枢纽：TIS的检查报告直接报送监管部门，为其提供客观、专业的现场质量风险信息，帮助监管部门更精准地识别高风险项目、实施差异化监管和执法。

标准落实：TIS的工作确保国家及地方的强制性工程建设标准和技术规范在设计、施工环节得到有效落实。

2.

与保险公司（IDI保险）的协作

风险管理伙伴：在工程质量潜在缺陷保险（IDI）制度中，TIS扮演着核心的风险管理机构（RMC）角色。保险公司委托独立的TIS机构为投保项目提供全过程质量风险管控服务。

风险减量管理：TIS的工作核心是为保险公司进行风险减量管理。通过提前发现并推动消除隐患，显著降低了建筑在竣工后保修期内发生重大质量事故（如结构安全问题、严重渗漏）的概率，从而降低保险公司的赔付风险。

承保与理赔依据：TIS的检查报告是保险公司评估项目风险、厘定保费的重要参考，也是未来处理理赔时界定责任、评估损失原因的关键技术依据之一。

通常情况下，保险公司缺乏建设工程领域的背景知识和专业技术，并且工程建设过程中无法了解工程各方的行为和客观风险情况。因此，必须委托专业TIS机构来负责工程质量潜在缺陷保险（IDI）的具体风险管理工作。保险公司按照法律法规、工程建设标准、施工图设计文件的要求对被保险建设工程项目实施过程风险管控，由经保险公司书面委托的TIS机构负责具体实施。

对建筑业市场的意义在于通过工程质量潜在缺陷保险做好事前预防，事中控制和事后补偿，使优胜劣汰的市场竞争法则在建筑行业管理中充分发挥作用，既保障了老百姓的切身权益，有利于维护社会和谐稳定；又完善了工程管理体系，将行政手段与市场手段相结合，有利于政府职能的转变。是促进行业持续健康发展的有力举措。

（1）在工程开工前TIS会收集工程相关资料，对工程中可能出现的质量风险进行评估，制定工作计划，出具风险评估报告。

（2）保险公司根据TIS的报告，进行核保分析，确定承保条件，核实计算承保价格，最终和被保险人签订IDI保险合同。

（3）在工程项目实施过程中，TIS参与全程跟进、监控工程质量，及时提交质量检查报告，施工单位对照检查报告进行整改。

（4）工程项目完成以后，建设单位组织工程验收。

TIS参与最终检查，如果整个工程质量经验收符合设计规范和质量等技术要求，TIS出具最终工程质量检查报告。保险公司启动IDI保险程序。